Comprare casa a Berlino: istruzioni per l'uso

Essendo agli sgoccioli della mia epopea nell'acquisto di un immobile a Berlino vorrei rendere edotti coloro che sono interessati ad un investimento simile al mio, di tutte le problematiche a cui potrebbero andare incontro e a tutte le cose che non è scontato che un italiano medio, come me, sappia in merito alla Germania e al mercato immobiliare che la riguarda.
Ci tengo a sottolineare come i consigli che darò in questa guida siano puramente personali e frutto della mia unica e irripetibile (nel senso statistico del termine) esperienza nell'acquisto di un immobile a Berlino.
Non ritengo assolutamente che siano validi in assoluto per tutti e probabilmente alcuni di voi che hanno fatto la stessa mia esperienza, mi riterranno pure uno sfigato (il che non è escludibile a priori).
Consiglio numero 0: tenete traccia scritta di qualsiasi comunicazione teniate con agenti immobiliari, notai, professionisti vari. Parlate pure via telefono ma fatevi dare sempre risposta per iscritto e mai solo a voce. Le email sono la vostra assicurazione-vita.


In breve la mia storia.

La ricerca dell'immobile

Nell'ottobre del 2011 guardando la trasmissione su RaiTre Ballarò vengo a conoscenza di un mercato fiorente di investimenti immobiliari in Germania e in particolare a Berlino.
Avendo da parte una somma da investire, ferma in banca, decido di fare questo passo, nonostante il parere contrario del 90% dei parenti e l'astensione del restante 10%. L'unica a sostenermi, la mia ragazza.
Dopo aver studiato, tutti, e sottolineo tutti, gli appartamenti in vendita nei principali siti di agenzie immobiliari che trattano clienti italiani per l'acquisto in Germania, prendo appuntamento via email con due agenzie.
Consiglio numero 1, il più importante di tutti e la cui mancanza influirà molto su tutto il prosieguo della vostra possibile esperienza di acquisto case in Germania.
Affidatevi ad un conoscente, se ne avete uno, che parla la lingua tedesca. In Germania l'inglese è parlato molto poco e senza sapere il tedesco si ha molti problemi di comunicazione con le varie agenzie. Sarebbe fondamentale farsi aiutare da un residente a Berlino (qualora vogliate investire lì o comunque del luogo dove volete investire). Vi permetterà di risparmiare molto tempo e molti soldi.
Consiglio numero 2: le agenzie immobiliari in Germania prendono di commissione per legge, per la vendita di un immobile,  il 7,14% sul valore dell'immobile.
Fate attenzione a qualsiasi foglio firmiate che vi verrà consegnato dalle varie agenzie immobiliari. Vi potrebbero far firmare, come nel mio caso, l'accettazione di una commissione molto più alta.
Ad esempio nel mio caso per l'acquisto di un immobile di 55000€ ho pagato 7000€ di agenzia.
Sì, avete letto proprio bene, il 12,73% e perché ho chiesto uno sconto, altrimenti ne avrei dovuti pagare 8000€.
Infatti l'agenzia con cui ho acquistato io l'immobile, chiede 4000€ ad appartamento sotto un certo valore, che non mi ricordo esattamente quale sia, mi sembra 100.000€
Sopra a questo valore, la commissione va a percentuale.
Se però, come nel mio caso l'agenzia vi spara una cifra assurda, potete rifiutarvi.
Consiglio questa pagina per la spiegazione dettagliata dei costi.
Consiglio numero 3: cercate, se possibile, appartamenti in vendita da parte di agenzie puramente tedesche, per compratori tedeschi. Le agenzie che si trovano navigando su internet, principalmente dall'Italia, fanno le furbe: hanno dipendenti italiani che, pagati a 600€ di fisso al mese, sono spinti al massimo a vendere ai compratori italiani, addirittura telefonicamente e comodamente da casa, per riscuotere la provvigione!!!
Per quanto capitalisti vi sentiate dentro, il mio consiglio è che una casa vada vista, anche se non per uso abitativo proprio, ma solo per investimento.
Per capire cosa state comprando, andate sul posto, informatevi sul quartiere in cui è situato l'appartamento, come è collegato con i mezzi pubblici, confrontate le rendite di altri appartamenti simili della stessa zona.
Comprare da internet un appartamento, non è come comprare un libro. Prendere un pacco è facilissimo e io nonostante tutto, il pacco l'ho evitato.
Per questo motivo avere un conoscente tedesco o che conosce il tedesco è importante: nel mio caso avrei potuto risparmiare già oltre 3000€.
Andiamo avanti: un motto che vi sentirete ripetere come un mantra è "comprate in fretta, perché quello che vedete oggi, domani o tra un'ora potrebbe essere già venduto".
Consiglio numero 4: abbiate calma! Non fatevi assolutamente prendere dalla fretta, perché qualsiasi cosa compriate, sarà vostra, anche se cambierete idea e da quel momento dovrete pagarla. Qualora un agente vi spinga oltre la vostra tranquillità ad acquistare un immobile, rifiutatevi: dite "No, grazie!". Non esiste l'affare del secolo. E credetemi, voi che leggerete questo articolo, siete arrivati almeno con due anni di ritardo alla corsa alla casa tedesca. Per cui come dicono gli inglese "Stay calm and carry on", state calmi e andate avanti. Non vi perderete nulla che non ritroverete dopo.


Ritorniamo alla mia storia: una volta fissato con due agenzie, parto per Berlino.
Durante la mattina faccio un giro per la città in visita agli appartamenti proposti dal venditore (che nel frattempo ha cassato del tutto i miei). E qui scopro un'altra cosa.
Consiglio numero 5: sappiate che gli appartamenti già affittati non ve li faranno vedere, perché serve l'autorizzazione dell'inquilino ad una visita da parte di nuovi acquirenti.
Nella foga della corsa all'oro, gli agenti non vi organizzeranno mai, visite all'interno di appartamenti affittati.
Inoltre anche quelli liberi è possibile che non riusciate a visitarli. Perché? Perché le agenzie italo-tedesche, per così dire, vendono appartamenti già in vendita da parte di agenzie puramente tedesche, per cui non detengono le chiavi dell'appartamento, ma ne dovrebbero fare specifica richiesta all'agenzia puramente tedesca!
Motivo in più che vi riaggancia al consiglio numero 3.


Ci lasciamo con l'agente con l'ansia che se vogliamo comprare qualcuno degli appartamenti visti, dobbiamo farglielo sapere entro le 17, giusto il tempo di fissare l'appuntamento dal notaio per firmare il rogito.
Nel pomeriggio invece vado all'appuntamento con l'altra agenzia, quella con la quale ho comprato il mio appartamento, la quale nemmeno mi porta a fare un giro degli appartamenti (motivazione ufficiale: "tanto fa buio presto, avremmo dovuto fissare un appuntamento in mattinata." sic!).
Dopo un breve incontro con l'agente, andiamo con la mia ragazza a vedere, da fuori e senza capire nemmeno quale sia esattamente, l'unico appartamento visto nella seconda agenzia che ci convincesse e rimaniamo innamorati dal quartiere (l'unica cosa che avremmo potuto vedere, d'altronde).
Quanto tempo pensate di aver bisogno per comprare un appartamento? Due settimane? Un mese? Siete degli affaristi nati e vi basta un paio di giorni, giusto il tempo di tornare in Italia e sistemare due cose?
No. Il tempo massimo per decidere è ORA! Per cui non posso che rimandarvi al consiglio numero 4: abbiate calma, sempre.


Risultato? Dopo un intensissimo consulto con la mia ragazza abbiamo deciso di prendere questo appartamento e per fare questo abbiamo firmato e spedito via fax il modulo di prenotazione (o modulo per riservare come viene detto dagli italiani tedeschizzati), che non serve a niente se non accompagnato dal relativo bonifico.
Non potendo fare bonifici dall'estero sul mio conto(perché cliente di una modestissima banca di credito cooperativo di paese), ho dovuto attendere il rientro in Italia e recarmi presso lo sportello bancario per effettuare l'ordine di bonifico.
Morale della favola, sono riuscito a "riservare" effettivamente l'appartamento 4 giorni dopo.
Consiglio numero 6: sappiate che la prenotazione non è totalizzante, ma è valida solo per l'agenzia con la quale avete prenotato. Infatti l'appartamento potrebbe essere in vendita contemporaneamente da più agenzie e la prenotazione tra un'agenzia ed un'altra non ha nessun valore. Della serie che se vi vogliono soffiare la casa, ve la soffiano lo stesso.
Altra cosa che c'è scritto su ogni prenotazione è che se per qualche ragione, non dipende dall'agenzia (ergo è colpa vostra) la somma versata è persa, qualora per qualsiasi ragione non dipendente da voi l'acquisto non si farà, la somma vi deve essere restituita.
Consiglio numero 7: chiedete sempre la ricevuta dall'agenzia per le somme che gli versate come prenotazione!!

Il finanziamento e il conto in banca

Una volta conclusa la fase di prenotazione, è iniziato il difficile, perlomeno per me.
Nel mio caso, si necessitava di un finanziamento per acquistare l'immobile perché non avevo la cifra necessaria per coprire tutte le spese.
In realtà questo si è rivelato il problema più grosso di tutta la vicenda.
Gran parte della colpa è stata dell'agenzia, perché incredibile ma vero, la quasi totalità degli acquirenti hanno soldi "cash" al momento dell'acquisto, a detta dell'agenzia, per cui il prestio è una pratica desueta.
Consiglio numero 8: come si richiede un finanziamento in Germania.
Innanzitutto si deve allegare alla richiesta un elenco ben definito di documenti, rigorosamente sia in italiano che tradotti in tedesco, ma non dal primo che capito, ma con un traduzione giurata, validata dall'ambasciata o dal consolato tedesco in Italia.
Ecco la lista:

• le ultime 3 buste paga
• gli estratti conto degli ultimi 12 mesi del proprio conto bancario italiano
• l'ultima dichiarazione dei redditi
• il documento DIN 277 (una misurazione dell'appartamento)
• la richiesta di finanziamento in cui devono essere dettagliati molti particolari dell'appartamento tra cui:
• tipo di riscaldamento
• tipo di bagno
• anno di costruzione dell'edificio
• tipo di pavimento
• il piano in cui è collocato l'appartamento nell'edificio
• etcetera

Soprattutto vi serve un conto bancario tedesco e per aprire un conto bancario tedesco, dovete andare di persona in banca ad aprirlo! Non potete delegare nessuno in nessun modo, servono la vostra firma e i vostri documenti (Passaporto e carta d'identità).

Inoltre per aprire un conto corrente tedesco necessitate di un indirizzo di appoggio per la corrispondenza in Germania. Non ve ne accetteranno uno italiano ( o almeno questo è successo a me con la CommerzBank).

Tenete  conto che per l'attivazione del conto con home-banking (sennò come fate a gestirlo dall'Italia?) vi invieranno per posta i seguenti documenti:

• Bancomat con relativo PIN
• PIN di accesso al home-banking
• Codice dispositivo per l'effettuazione dei bonifici online

Una volta ricevuto questa documentazione, dovrete rinviare le ricevute firmate alla banca che una volta ricevute, vi attiverà l'home-banking e la possibilità di effettuare bonifici.

Ciò implica che qualcuno dalla Germania vi rinvii in Italia la documentazione da firmare, affinché voi possiate far attivare il tutto (a meno che non restiate in Germania almeno due settimane dal giorno dell'apertura del conto per ricevere tutti i documenti).

N.B. Per aprire il conto in banca ho dovuto prendere appuntamento con una persona che parlava inglese, altrimenti "nicht", niente da fare, nessuno vi capirà.

Il contratto

Una volta prenotato l'appartamento l'agente immobiliare ha premuto sull'acceleratore per la firma del rogito.
Il contratto è stato redatto e firmato presso un notaio che parlava anche italiano (assicuratevi che sia così).
Ora, nel massimo della mia ignoranza, mi son dovuto prima scoprire cosa fosse un rogito e dopo cosa comportasse la firma di un rogito.
Wikipedia brevemente spiega che: "L'atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte formalità, da un notaio che fa prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti."
Quindi in sostanza il rogito per una casa è la prova legale dell'atto di compravendita di un appartamento.
Dato che io non ero fisicamente in Germania per poter firmare il rogito e soprattutto che non capisco il tedesco (è necessario che firmi qualcuno che comprenda la lingua tedesca anche se vi spetta una copia del contratto in italiano), l'agente immobiliare avrebbe firmato in mia vece, ma per farlo necessitava di una mia autorizzazione.
Consiglio numero 9: non delegate nessuno e sottolineo nessuno a firmare in vece vostra.
Questo perché dall'Italia è difficile capire esattamente cosa viene firmato e quali obblighi e diritti si hanno dopo questa firma.
Facciamo un passo indietro. E' necessario capire la funzione del notaio in Germania, prima di procedere oltre con la spiegazione.
Il notaio in un atto di compravendita si fa da garante. A differenza dell'italia dove il notaio si limita a preparare le carte e a condurvi in una forma legalmente ammissibile l'atto che si sta redigendo, il Germania il notaio si fa garante "civilmente" di ciò che viene dichiarato.
Ne è emblematico il fatto che una volta che il contratto è firmato, se le due parti si accordano, il compratore dovrà versare il denaro dell'immobile, non al venditore, bensì al notaio, che poi girerà la somma al venditore (come nel mio caso).
Per il compratore è una garanzia in più.
Torniamo al rogito: l'agente immobiliare mi fece firmare un documento che recitava all'incirca questo:
Gentile Sig. xxxxxx

con la presente, La autorizzo a presentare in mia vece, il xxxxxx, in xxxxx, davanti al Notaio xxxxxx, senza potere di delega, alla redazione dell'atto di compravendita dell'appartamento relative quote di comproprietà, sito in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.

luogo data e firma

La dicitura senza potere di delega è un salvavita. Infatti qualsiasi cosa venga firmata sarà vostro dovere per renderla valida controfirmarla presso il notaio stesso se vi recherete in Germania, oppure presso l'ambasciata tedesca in Italia o un qualsiasi Consolato.
Per fare questo passaggio, oltre che prendere appuntamento col consolato, dovrete sborsare circa 50,00€ per l'autenticazione della firma e dell'atto.
Per conoscere cosa state firmando è un vostro diritto visionare la bozza del contratto in italiano.
Consiglio numero 10: sappiate che la data entro cui dovrete firmare per davvero il contratto avrà valenza sulla validità del contratto. Qualora infatti dovreste non firmare in tempo, il (pre)contratto sarà nullo e quindi non avrete comprato nulla, ma avrete perso la quota pagata all'agenzia immobiliare.
Altra cosa che comporta la data del contratto è il giorno da cui contare eventuali ritardi sui pagamenti.
Attraverso un calcolo a me ignoto (ma noto al notaio) per ogni giorno di ritardo il compratore vi può addebitare 9€ di penale.
Per un maggior dettaglio dei costi sull'acquisto di un immobile andate qui, anche se pure questo link non sia realmente dettagliato ed esaustivo in merito.

L'amministrazione dell'appartamento

Una volta acquistato l'appartamento, a meno che non abbiate comprato una villa super lusso in un parco oppure una baita sulle Alpi, vi ritroverete un appartamento in un condominio.
Consiglio numero 11: sappiate che in Germania le spese condominiali sono molto più alte di quelle in Italia. Questo perché all'interno delle spese condominiali sono conteggiate le spese per acqua, riscaldamento, eventuali manutenzioni di giardini, canne fumarie, tetti, pulizie degli spazi comuni e infine il costo per l'amministrazione di tutto ciò.
In Germania infatti (e soprattutto a Berlino) è la regola che un condominio venga gestito da una Hausverwaltung.
Consiglio numero 12: qualora non possiate amministrare direttamente l'appartamento, perché ad esempio abitate in Italia, potete affidare a queste Hausverwaltung, l'amministrazione particolare del vostro appartamento.
Nei loro compiti rientreranno: la gestione delle problematiche dell'inquilino, la riscossione dell'affitto, la ricerca di un nuovo inquilino, qualora non ne aveste uno, la gestione di eventuali lavori di ristrutturazione dell'appartamento, etc.
Naturalmente tutto questo ha un costo, che eccettuato i costi extra in cui potreste incappare (lavori di ristrutturazione, ad esempio) si aggirano per i più ladri sui 600€ all'anno e per i più ragionevoli sui 250€.

Conclusioni

Come concludere questo piccolo manuale?
L'ultimo consiglio che mi consento di darvi è di chiedere qualsiasi informazione riteniate di aver bisogno. E' un vostro diritto essere informati, a maggior ragione del fatto che state per spendere una grossa cifra. Non esitate ad esigere ciò che vi spetta. Sempre.




Per permettervi di orientarvi a 360° sulla decisione di acquistare un immobile a Berlino, oltre a trovare innumerevoli siti idolatranti questa realtà vi rimando anche a qualche sito un po' più critico che anche io ho letto prima di avventurarmi in questo mondo.


Ecco i link:
Crediamo sia meglio non comprare casa a Berlino
In Germania non c'è nessuna bolla immobiliare